作者丨陈剑誉  编辑丨苏建红 排版丨苏建红

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）


前言

4月23日，共享办公企业创富港（836090）发布了2020年度报告，报告显示，2020年公司实现营业收入5.88亿元，同比增长9.85%；实现经营活动现金流净额1.21亿，同比增长2.48%；实现净利润0.40亿元，同比增长5448.26%。



在历经WEWORK上市失利、共享办公资本退潮、2020年疫情冲击后，创富港再次实现收入和净利润的双增长，也算是对一直以来市场不断蔓延的对共享办公商业模式质疑的一种回应。


此前4月15日，在美股上市的优客工场（NASDAQ:UK）发布2020年第四季度及全年财报。数据显示，2020年优客工场总营业收入8.77亿元，其中第四季度营收2.79亿元，环比增长39.4%，同时，在非美国通用会计准则下，调整后的第四季度净利润为6,279万元，实现首次季度盈利。


根据优客工场披露的信息，之所以能够实现首次季度盈利，原因在于其从2019年底开始的业务转型，从自营模式转变为轻资产模式。2020年，优客工场一方面大范围关闭此前持续亏损的空间项目，另一方面将部分原来的自营空间转变为轻资产模式运营空间，以此来实现转型。


数据显示，2020年优客工场在轻资产模式下的管理面积从17.12万平米增长至35.15万平米，增长105.3%，占比达到54%，轻资产模式收入从2019年四季度的340万元增长至2020年四季度的1080万元，增长了220.8%。

与优客工场转型轻资产模式不同，2020年创富港的商业模式并未发生变化，其收入和利润的“双增长”仍旧来自于自营模式--租赁物业，投入装修，加上自有团队运营，收取租金和服务收入，一种典型的“二房东”模式。

而此前市场之所以一直怀疑共享办公的商业模式，其质疑点正在于该模式的盈利能力。此次在疫情中的2020年实现4052万元的净利润，并创出历史新高，创富港已然是共享办公行业自营模式的一面旗帜了。

本文，地产资管网将深入分析创富港披露的财务数据，探讨其盈利增长的秘密。

01

营收增长源：管理面积、单位面积产值双提升

2020年创富港实现营业收入5.88亿元，同比增长9.85%，其营业收入主要来自于租赁及商务服务，即空间出租的租金收入以及为会员企业提供的增值服务收入。

需要注意的是，创富港2020年的营业收入还受到了疫情的影响，一是企业在疫情期间向会员实施了“租金及服务费”减免，累计减免费用超过千万元，二是疫情期间的出租率出现短暂下滑，在2月底、3月初降至84%以外，到6月份才重新恢复到90%的水平。

剔除减免因素后，创富港2020年的实际收入应该超过5.98亿元，也就是增长11.71%以上。

对于共享办公企业来说，收入的增长一方面在于管理面积的扩张，2020年创富港逆势新增门店数29家（含扩建门店5家），新扩签约面积共2.95万平米，增长8.26%。

另一方面还来自于单位面积产值的提升。数据显示，2020年创富港调整后收入增速11.71%，高出面积增速3.5个百分点，调整后单位面积年收入0.2131万元，高于2019年的0.2065万元。

显然，公司的单位面积产值还在不断提升。


02

固定面积内，如何持续提升产值？
一直以来，创富港运营空间的出租率维持在90%以上。在近乎满租的情况下，如何在固定面积内持续提升产值是市场比较关注的问题。

毫无疑问，包括不断向会员企业提供非空间的增值服务在内，要想不断产生最大化的单位面积收入，共享办公企业需要在运营的全链条中不断去优化提升。

事实上，共享办公空间运营的核心包括5个环节：选址、设计、装修、新店的营销、老店的维持。从创富港的实际经营数据来看，其空间效益的提升，主要还是在核心业务链条上的技术优化，比如选址、开店、营销，利用了IT技术实现精细化管理，按创富港的说法，在IT技术的赋能下，可以在每个环节实现效益提升20%。

IT技术在各运营环节的利用如下表：


简单来说，在IT技术和精细化管理的加持下，共享办公空间单位面积产值的提升来源于三个方面：

一是空间，在同样的空间内产出更多的工位，可以通过选址、设计等环节实现；

二是时间，压缩低价值的时间，提升时间效率，比如不断降低空间装修的时间、招租的时间、租户过渡的时间；

三是会员，为会员提供空间之外的服务，如注册、工商、财税等服务，目前创富港的会员服务收入占比25%。

创富港会员服务内容如下表：


更进一步，单位面积产值的提升也将会直接影响联办企业的毛利率水平。此前在《创富港披露半年业绩，坚定认为联合办公的投资价值应大幅提升》一文中，地产资管网对创富港的成本构成进行了分析，其中房租成本占全部营业成本的70%左右。

显然，房租成本与面积紧密相关，在固定的运营面积内，房租成本变化不大，当单位面积产值越高，共享办公企业的毛利率也将越高。



03

科技赋能 降本增效

2020年创富港实现净利润0.40亿元，同比增长5448.26%，净利润的规模和增速是此次创富港年报的主要亮点。


除了收入增长，毛利率提升外，净利润的增长还主要在于期间费用率的下降。比如，2020年创富港销售费用率从14.39%下降至12.62%，管理费用率从10.95%下降至9.20%。

分析可以发现，公司期间费用占比的下降主要在于人工成本占比的下降：销售费用中的人工成本占收入比从2019年的7.78%下降至2020年的6.63%；管理费用中的人工成本占收入比从2019年的8.09%下降至2020年的7.10%。

显然，创富港净利润增长的另一大原因在于人工成本的下降。

数据显示，2020年底创富港的员工数量为968人，相比于2019年的1029人，净减少了61人。也就是说，尽管2020年创富港经营面积规模比上一期增加 8.26%，但相对应的员工总数减少5.93%。

从结构来看，减少的人员主要为销售人员和行政财务人员，分别减少68人、9人；而增加的人员主要为管理人员和技术人员，分别增加9人、7人。

销售、行政人员下降，管理和技术人员上升，其背后正是通过IT化实现了部分人工替代。信息显示，公司通过科技赋能服务，提升了服务人员人效，通过优化各个传统人工服务模块提升了人力资源管理效率，比如内控流程规范、自助空间服务、员工高价值活动提升等模块，达到人工替代、降低成本的效果。

创富港内部流程IT化内容如下表



结语

用技术手段来提升精细化管理能力，进而提升现有资源的利用效率，降低各个环节的成本投入，正是自营模式下创富港盈利增长的秘密。


在创富港看来，共享办公尽管有很多标签，如“新模式”、“互联网”、“创意”、“体验”、“社群”，但其基础还是一个生产行业，每一个环节都需要控制成本，要极致地控制成本，所以共享办公企业的基础还是在于精细化管理能力。


而创富港的精细化管理能力通过业务流的IT化实现，也应该是共享办公企业科技化的正确方向。科技赋能创业，也是创富港一直坚定走下去的方向！


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