​

文 | Ellie


在此前的《揭秘孵化器真实盈利能力：过半数靠政府补贴“输血”》一文中，PropTech研习社指出过半数的孵化器其实是在靠巨额政府补贴输血，其中最能打的、赚钱能力最强的竟然是一直以来相当低调的创富港。


4月27日晚间，创富港发布2019年财报，这份财报虽然依旧能秒杀同行，但和去年相比就稍显逊色。


2019年，创富港实现营业收入5.38亿元，同比增长28.0%；归属于挂牌公司股东的净利润1190.73万元，同比减少63.51%；毛利率为35.76%，同比减少13.46%。


在过去的一年，创富港营收保持平稳增长，但归属母公司股东的净利润较上年同期减少了2000万元，归母净利润仅为2018年的1/3。


作为最赚钱的一家联合办公，创富港2017净利润2400多万元，2018年3100多万元，2019年净利润仅为1100多万元。


创富港归母净利润大幅下滑的原因是什么？



一年新开30家门店

员工人数增加20%


创富港在财报中将净利润大幅下滑解释为新店亏损及销售费用增加。


2019 年度，创富港新店亏损 2035 万元。


此外，2019年创富港销售费用较上年增加 2705 万元，同比增长 36.2%，其中人工成本增加 1557.51 万元，广告费用增加 510.75 万元。


新店为何会亏损2000多万元呢？人工成本为何突飞猛进？


回顾创富港发展历程，我们找到了一些答案。


截至2019年底，创富港拥有商务中心 183 家，全国签约门店建筑面积合计 25.94万方，而在2018年底，创富港拥有商务中心153 家，管理面积20.39万方。也就是说，2019年内创富港签约新店 30家，新增管理面积 5.6万平方米，管理规模较上年增长 27.6%。


一年新增30家门店，这在创富港历史上是绝无仅有的。


相应的，创富港的员工人数同比增加超过20%，由2018年底的854人增至1029人，足足增加了175人，其中，销售人员增加了111人。


粗略计算，每一家新开门店当年的亏损约为70万元，每位新员工年均成本约为8万元。


在联办同行裁员关店之际，创富港可谓逆势扩张。


此前，创富港创始人兼CEO薛春在接受PropTech研习社采访时表示，创富港放弃国内上市后制定了高速扩张的发展策略。薛春彼时称，创富港一般都反着来。“越是世道差的时候，扩张不是越好吗？”


那创富港的出租率表现如何呢？


财报显示，创富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在 90%以上，综合毛利率基本保持在 30%以上。


由于创富港在2019年新开了30家门店，新店扩张产生了大量的装修费用。2019年，创富港投资新店支出约为 1.24亿元，较 2018 年增加了 3343万元。


若扣除新开门店所产生的折旧和摊销，2019年创富港合并税息折旧及摊销前利润（ EBITDA）为 6983.06 万元，较2018年同期增加8.7%。


此前，不烧钱、不盲目跟风扩张的创富港走出了一条不依赖于持续资本投入的内生增长道路。但在开启战略性扩张道路后，WeWork、优客们遭遇过的问题也在创富港身上复现。目前来看，创富港的发展近况，似乎并不是非常乐观。



美团连续2年蝉联第一大客户

红杉获得1董事席位


2019年度，创富港的注册资本由5823.9万元增至11065.41万元，注册资本增加系股东同比例增资，创富港前五大股东的持股比例保持不变。其中，红杉资本持有创富港16.67%的股份。


创富港前5名股东情况

（来源创富港2019年财报）


2019年内，红杉资本中国基金副总裁李峰通过选举聘任的方式获得1席创富港董事会席位。


这位新任董事的简历如下：


李峰，男，1985 年生，中国国籍，无永久境外居留权，研究生学历。2007年6月至2010年7月任国际融资服务公司总经理，2010年7月至2012年5月任天津中新药业集团股份有限公司投资经理，2012年5月至 2017 年1月任达晨创投北京总部投资副总监，2017年2月至今任红杉资本中国基金副总裁。


除了大幅增加注册资本，2019年内，创富港还完成收购了2家企业。


创富港以 769.44 万元作为对价购买辛金企业管理有限公司 100%股权，同时收购其下属控股子公司湖南诺港商务服务有限公司。湖南诺港商务服务有限公司主营产品为办公室出租、财务代理，公司总部位于湖南省长沙市。


创富港在财报中表示，该项收购有利于提升公司门店营收规模，预计未来将为公司带来增量营收和经营现金流。


为了提升方圆间 APP 的技术研发实力，创富港还以 116.44 万元收购国家级高新技术企业深圳市智享未来科技有限公司 100%股权。2019 年度，智享未来科技营业收入为 272.6万元，净利润为 189.5万元。


值得关注的是，创富港的客户集中度较低，前五名客户的营业收入占营业收入总额的比例一直维持在2%以下，2019年前五大客户的营收占比仅为1.13%。


财报显示，美团连续两年蝉联创富港第一大客户，2018和2019年分别贡献营业收入305.5万元和195.5万元，2017年美团贡献收入148万，位列第二大客户。


创富港前五大客户

（来源创富港2019年财报）


2019年，创富港一共拿到了106万元的政府补贴，而在2018年，这一数字为81万元。


81万的政府补贴，和创富港超5亿元的营收相比就是“洒洒水”。


创富港2019年财报虽不及预期，但仍远超同行，最起码创富港是为数不多能实现正向盈利、而且不依赖政府补贴的联合办公。