王永建：联办赛道进入深运营求赢利阶段

联合办公头部企业的崛起印证了不动产行业专业管理赛道的可行性。单边依赖资产增值获取高收益的时代正在走远，依靠精细化管理和创新实现资产稳健增值才是王道。

创富港近八年来持续盈利，他们在精细化运营方面有着非常丰富的经验。

创富港目前已布局了十个城市，运营面积差不多30万平米左右，服务了超过20万家企业，员工1000多人。

创富港成立于2008年。2014年李克强总理提出大众创业、万众创新之后，联合办公行业受到青睐和追捧。2015年，中国资本开始对联合办公行业青睐有加，此后联合办公行业如雨后春笋，大量同行在诞生。

2015-2019年中国联合空间融资规模（亿元）

资料来源：IT桔子，不含未透露的融资额

从图上可以看到，2015-2018年每一年都有大量的资本进入联合办公市场，2019年行业遇到资本寒冬，2020年数据虽然没有完全出来，但是可能比2019年更惨，这是资本道路上遇到的困难。

从供给侧和市场需求侧来看，联合办公目前有3000多万的运营面积，占整个写字楼市场7%左右。从近4年的营业财务规模来看，从2016年的120亿到2019年1200多亿也增长了10倍左右，相比于八年前增长了近200倍，从行业需求侧来说是非常大的。

据相关数据统计，截至2019年，有300多家成规模的联合办公企业，运营面积超过3000万方，工位有300多万个。

2013-2019年中国新注册企业数量（万家）

资料来源：国家市场监督管理局

根据国家市场监督管理局的数据显示，近7年来，每一年新增的注册企业数，不包括工商个体户，这些是创富港的主要客户群体——新成立的注册企业，每年有700多万。

据相关的咨询公司统计，到2023年中国预计将有超1.1亿人在办公室中进行日常工作，预测其中在一线城市有35%的人愿意转换至联合空间办公，新一线城市30%，剩余城市10%；按照这个数据渗透率计算，到2023年我们有2200多万人愿意选择联合办公空间；按照城市分级以及城市对应的租金和服务收入计算，差不多有1万亿元的市场潜在规模，这个行业从各种预测和分析来看前景非常好的。

从国家城镇化进展来看，我们国家成立到现在70年，2019或2020年我国城镇化率达到60%。从1949年11%到现在的60%，虽然很高，但现在的速度和水平只是相当于1868年的英国、1911年的德国和1945年的美国，相比发达国家我们的城镇化还有很大的上升空间。

美国现在城镇化率是83%，部分都市圈已经达到100%。按照这个数据计算，2025年我国可能达到70%的城镇化水平，到2030年的时候会新增200余个百万级的城市。这些人大量进入城市，办公一定是需求，联合办公根据以上的数据也重点承担着这样的责任和历史演进进程的使命。

中国就业市场景气指数

这里列举的是2019年和2020年各个季度的中国就业市场景气指数，今年的大学生有840多万毕业，但受疫情影响他们就业问题非常严重，国家通过创业带动就业，也是解决就业问题的国家政策和手段。创富港在全国各个城市和当地的政府也在合作，成立大学生创业基地和青年创业基地，帮助这些大学生在毕业之后通过创业进入就业，这也是符合国家推动就业很重要的一个环节。

根据国家统计局数据显示，从国家提出“大众创业、万众创新”作为行业的政策开始，将近1亿家的企业，除去5000万家个体户，剩余3000万是小微企业，占整体的35%，有500万家是中小企业，占整体的5.85%，剩余的中大企业60万家。所以国家关注的重点一定是草根创业和中小微企业，这是联合办公应该承担国家和历史使命，为这些群体的成长、发展提供一臂之力。

所以，创富港从2008年到现在的12年时间，始终把中小微企业特别是初创型企业作为我们主要客户群体，去定位服务和挖掘他们的需求。除了物理的空间硬件服务之外，还通过一系列的数据分析和人工智能的分析来挖掘他们的需求，我们也认为如果做一些增值服务的话，始终要坚持会员或者顾客愿意为此买单的原则，而不是我们凭空想象地去为顾客提供服务。

创富港的增值服务

表格中的数据是创富港近三年的营业收入。2019年，创富港的的营业收入为5.38亿，有1.2亿左右的增值服务非空间的收入，增值服务收入占总收入25%左右。我们提供的服务主要是秘书接电、文印服务和会务服务，收发政府公函、财务服务、工商注册服务、人力资源服务、法律咨询服务、互助社群等。互助社群运营的两年时间里，我们试图帮助中小微企业实现营销渠道和人脉对接，在这里的会员和客户，他们很大的难点是有了产品和技术之后如何走向市场，如何找到销售渠道，我们的服务也是主要围绕这些方面去展开的。

2015年开始，联合办公行业就很热，但是创富港始终坚持一点，要保证有老店单店盈利的情况下，才能去扩张，这是创富港这几年总结的经验。

创富港在运营阶段，始终秉持工匠精神和精细化运营。

联合办公更像一个生产行业，每个环节得要控制成本，要极致控制成本。从选址开始，选址的好坏，占能否成功50%的权重，很多同行投入几百万但运营不下去，希望创富港能收购了他们。经过实地考察之后，即使交给我们运营也很难盈利，因为其选址先天不足，地段、空间设计和分割已经出问题了，怎么运营都很难盈利的。所以，选址非常重要，我们自己有一个很严格的选址模型，一百个盘选定一个，这是我们的大概数据。

设计分割也很重要，我们主打的这张图：这是我们实际的某一个办公空间，面积1500平米左右，中间是电梯厅一些设备，四周是靠窗的，从图上看我们看到的是2-10人的办公房间和少量开放的工位，1500平米的一层楼大概分布了87间房，并且这里面的分割也很讲究。

两人间，五人间，十人间，超过十人的房间，都是有讲究的，包括过道的设置、窗户高低、大小、如何定价等，我们全是非标的，一间房一个定价，定价不准利润很难出来。所以一个房间靠不靠窗，里面有没有柱子，定价都会受到影响。截至目前，创富港有200多家的办公空间，每一家房、每一张桌子的定价都是不同的。

装修的成本是很大的前期投入，占现金流很大一部分。创富港为了降低装修成本，基本上自己的工程团队做监理和厂家直接对接，不是外包给一家装饰设计公司，这样至少可以节约20%的成本。

快速出租是更重要的，如果装修好了，就开始招租了。基本上一开业就有30%-40%的入住率，3个月可达90%的出租率，这是内部的考核要求。

满租之后怎么持续满租，后面有大量的IT数据支撑，因为中小微企业存活很难，半年一年的租期还不到就活不下去了，这个时候快速出租出去就很重要。创富港内部基本上要求两个半月提前续约，合同到期两个半月之前就开始谈判，确实做不下去了，违约是少数的，主要是到期不续签的。两个半月启动预营销，一搬出去马上填空，持续满租也是经营能力的体现。

2015年，创富港公开了招股说明书，2013年到现在已经连续盈利八年，我们必须保证每一家单店盈利后再扩张，始终保持这个原则。2019年，创富港的营收为5.4亿左右，2020年上半年营收为2.8个亿左右，上半年虽受到疫情的影响，但与去年相比营收还增长10%左右。2020年3月10日我们的出租率跌到最低点81%，但我们很快推出通过一系列的活动，到4月底我们恢复到90%的出租率。

联合办公行业非常不错的一点就是经营性净现金流非常好的。经过我们的测算和多年积累的经验，只要扩张速度在30%以内，基本上不需要外部的资本就可以满足自身的发展，超过30%就必须借助外部的资本、融资或银行借款。

疫情之下，创富港始终坚持工匠运营精神，抓成本、控制各项关键指标，上半年有1800多万的利润。这不光是我们经营的结果，政府给了我们很多减税和减负政策，比如降低社保。所以这里面虽然有1800多万的盈利，但国家和政府给了我们企业很多减税和减负的力量和政策。我们的上游的业主今年也给减免部分了租金，当然我们也相应给下游的会员和顾客一些租金减免。

人工将来会越来越贵，创富港正在投入一个部门，原来的腾讯公司-IT部门的负责人，到我们公司来专门对IT数据和人工智能做一些研究。联合办公行业将来肯定也将是数据化的。从农业化、工业化进入数字化，联合办公也是离不开这波趋势的，所以我们也在探索无人值守的前台。现在几家比较大的店是五个人的共享前台，小店一到两个人。能不能没有人或者一个城市里面只设一些人，减少人工，通过无人值守、机器人服务，包括大数据分析解决客户和会员的需求。

创富港在探索产业园区的运营管理输入方案，有几家大的地产公司跟我们接触，认为我们的运营能力是不错的，希望把IT系统和运营经验输入。2017年创富港探索了加盟店管理，目前全国200多家店，其中不到10%加盟输入给我们的同行或者上游业主方，目前取得不错的效果，并且这方面正在扩大。同时产业园区也希望把我们的经验输入园区，方案今年初步完成，正在和园区探讨，在智能化运作、办公助力同行，这是我们探索的一方面。

*本文根据王永建在第五届不动产资管创新峰会演讲整理。